29 марта
2024
пятница
 





«Строить стало сложнее»
Новый закон о долевом строительстве усложнит жизнь и застройщикам, и инвесторам.
27.07.2006


Последние две недели обе столицы России сотрясают протесты «обманутых дольщиков». И в Москве, и в Санкт-Петербурге за последнее время прогремело несколько скандалов, связанных с претензиями инвесторов к строителями. На этой волне 18 июля президент России Владимир Путин подписал закон № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

О том, как повлияет новый закон на взаимоотношения застройщиков с дольщиками и в целом на строительный рынок, НГС.НОВОСТИ рассказал президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков.

Какой процент покупателей готов приобретать строящееся жилье?

Каждая инвестиционно-строительная компания, которая ведет свою деятельность на этом рынке, заинтересована в продаже всех квартир до ввода дома в эксплуатацию. Логика понятна: когда все люди начинают обустраиваться одновременно, легче проходит процесс ввода дома. Представьте себе: если продана только половина дома, то, как может половина жильцов содержать весь дом, оплачивать коммунальные платежи? Продажа на этапе строительства всегда связана с преференцией по цене, поэтому, чем дальше от срока сдачи, тем выше предполагаемый риск, и тем ниже цена. Есть люди, которые научились разбираться в том, кто есть кто на строительном рынке, и на основании собственных заключений о надежности той или иной компании, заключают сделки на ранних стадиях строительства. Есть люди, которые в принципе не могут купить готовую квартиру – не хватает денег.

Понимаете, когда квартира готова и строитель ее построил на какие-то другие деньги, нежели деньги инвесторов, то объект получается дороже. Чем меньше инвесторов, тем дороже объект. Если у строителя не хватает денег, то он вынужден растягивать процесс строительства или занимать. Это нормальная и экономически обоснованная ситуация – на этапе начала строительства есть некоторое дисконтирование от конечной стоимости жилья.

У вас какой процент квартир продается до сдачи дома?

До 90%.

Новый закон меняет взаимоотношения застройщиков с дольщиками?

Конечно, меняет. Сейчас многие не до конца понимают строителей: говорят про рентабельность 100%. Понятие себестоимости в инвестиционно-строительных компаниях отличается. Поскольку объект строится примерно два года, то себестоимость меняется на каждом этапе строительства. На днях, например, на 20% повысилась стоимость металла. Отразится ли это на себестоимости жилья? Еще как! Металла в наших домах на самом деле много – в фундаментах, в каркасах. В итоге расчетная себестоимость в начале срока строительства одна, а в конце срока строительства – другая. Изменение стоимости квадратного метра носит инфляционный характер, и это не есть заработок строительных компаний.

Несмотря на то, что строительство дома – это процесс, прогнозируемый и управляемый, нужно иметь ввиду, что и прогнозировать, и управлять этим процессом достойно могут не все компании. На сегодняшний день строительство жилья – это не просто складывание кирпичей, это серьезная инвестиционно-финансовая работа. Строительных компаний много. А вот компаний, которые реально могут управлять финансовыми потоками, взаимоотношениями с людьми, с администрациями, разрешительными органами – их мало.

Что изменится для дольщиков после принятия этого закона?

Цена вопроса для них возрастет. Во всем остальном ничего экстраординарного не произойдет. Если раньше частный инвестор самостоятельно получал информацию из разных источников, и, выбирая определенную компанию, начинал с ней работать, то он и сегодня будет действовать точно так же. Только компании теперь для того, чтобы подписать с частным инвестором договор, придется пройти полуторагодовалый путь до получения разрешения на строительство. Что это такое? Раньше многие строительные компании «параллелили» процессы проектирования, согласования, получения технических условий и строительства. Причем проектирование и получение технических условий – платные. Эти затраты на сегодняшний день при строительстве 2-х подъездного 16-этажного дома составляют 20-25 млн. рублей. А есть еще и стоимость земли, которую нужно купить на аукционе. Получается существенная сумма, которая потрачена еще до начала строительства. Как правило, свободных денег в таком объеме у строителей нет – они берутся на каких-то условиях. Для того чтобы скомпенсировать затраты предстроительного периода, они закладываются в стоимость квадратного метра.

В итоге шансов на то, что жилье будет дешевым, после принятия этого закона, стало меньше. Этот закон и не предполагал снижения стоимости квадратного метра. Он предполагал появление дополнительных гарантий для людей. А появление дополнительных гарантий всегда сопровождается дополнительными расходами. Поскольку гарантии для людей, то и расходы будут у людей.

Как, на Ваш взгляд, можно уменьшить стоимость квадратного метра?

Сейчас многие говорят, что если дать строителям много земли, то они построят много домов, и оттого, что предложение превысит спрос, цена будет падать. Ничего подобного не произойдет. В этом виде бизнеса предложение выше спроса опасно для рынка. В геометрической прогрессии может возрасти недострой. Нельзя достроить дом, проданный лишь наполовину. Сейчас, в общем-то, если предложение и не превышает платежеспособный спрос (люди ходят и выбирают квартиры), то они уравновешены.

Если в этом виде бизнеса доходность сильно упадет, и не будет соответствовать высокой ответственности, сложности процедуры, последствиям (объект готов, а ты еще 5 лет несешь по нему гарантийные обязательства), то резко возрастут риски. Если компания не зарабатывает деньги, как она может нести ответственность по своим обязательствам? На этом рынке компании никогда не будут работать как дискаунтеры и «убивать» друг друга, предлагая дешевое жилье.

Новый закон оградит людей от недобросовестных застройщиков?

По сути дела, новый закон создан для того, чтобы в этом бизнесе «подчистить» недобросовестных застройщиков. Новая редакция предполагает, что пока компания не получит технические условия, пока она не подготовит проект, пока все не утвердит и не пройдет экспертизу, она не имеет права принимать деньги. Но если компания понесла предварительные затраты, потеряла время, и потом уже «зашла» в проект, ничто не гарантирует гражданам, что дом будет построен. Сам закон усложнил вероятность положительного исхода строительства. Экономически стало строить сложнее. Можно сколько угодно говорить об ответственности по закону, но надо понимать, что закон не даст застройщику денег на окончание строительства. Расходы за два года до окончания строительства – это самые «дорогие» деньги.

Не получится ли, что такая ситуация ограничит вхождение новых строительных компаний на рынок и усложнит жизнь уже существующим мелким?

Так и будет. Даже для того, чтобы научиться в этих законах разбираться, у компании должен быть приличный потенциал, специалисты нужного уровня. Такого рода законы благоприятствуют крупным игрокам. Думаю, что через год-два «зайти с нуля» в строительный рынок будет очень сложно, и количество игроков будет сокращаться. Этот закон также открывает перспективу для типового строительства: есть один проект, который согласовывается и строится в разных местах. Это проще делать и исходя из взаимоотношений с инвестором. По закону, инвестор может выйти, и застройщик обязан вернуть ему деньги, если, например, имеет место «существенное изменение проекта». Какое изменение можно считать «существенным»? При типовом решении таких проблем нет. В итоге строитель будет решать: «гори оно синим пламенем», и все объекты станет делать «под одну гребенку» сообщает НГС.НОВОСТИ.



Warning: Division by zero in /home/sibadmin/1.sibadmin.z8.ru/docs/news/inc/functions.inc.php on line 259
Поделиться новостью с друзьями:

все статьи этого архива >>

к списку свежих новостей >>


свежие новости >>

Архивы новостей

20.06.2011 - 24.12.2011 (65)
04.02.2011 - 20.06.2011 (61)
28.06.2010 - 31.01.2011 (116)
26.04.2010 - 26.06.2010 (30)
17.01.2010 - 26.04.2010 (60)
29.10.2009 - 16.01.2010 (46)
05.08.2009 - 22.10.2009 (50)
04.06.2007 - 12.06.2007 (13)
17.05.2009 - 05.08.2009 (60)
11.12.2007 - 26.12.2007 (22)
25.05.2007 - 04.06.2007 (15)
02.05.2007 - 10.05.2007 (11)
28.01.2009 - 15.05.2009 (64)
11.04.2007 - 28.04.2007 (21)
26.11.2007 - 11.12.2007 (22)
26.03.2007 - 10.04.2007 (17)
27.11.2008 - 08.01.2009 (35)
06.03.2007 - 23.03.2007 (13)
16.11.2007 - 23.11.2007 (12)
12.03.2007 - 19.03.2007 (11)
19.10.2008 - 24.11.2008 (33)
19.02.2007 - 26.02.2007 (12)
29.10.2007 - 15.11.2007 (19)
12.02.2007 - 19.02.2007 (12)
18.09.2008 - 17.10.2008 (21)
03.02.2007 - 09.02.2007 (11)
17.09.2007 - 29.10.2007 (37)
18.01.2007 - 29.01.2007 (21)
20.08.2008 - 17.09.2008 (31)
15.12.2006 - 20.12.2006 (8)
26.08.2007 - 14.09.2007 (23)
30.11.2006 - 15.12.2006 (19)
01.08.2008 - 20.08.2008 (20)
13.11.2006 - 22.11.2006 (10)
15.08.2007 - 24.08.2007 (14)
31.10.2006 - 13.11.2006 (15)
02.07.2008 - 30.07.2008 (24)
17.10.2006 - 30.10.2006 (19)
23.07.2007 - 13.08.2007 (31)
04.10.2006 - 15.10.2006 (18)
27.05.2008 - 30.06.2008 (29)
23.09.2006 - 02.10.2006 (13)
10.07.2007 - 22.07.2007 (20)
24.08.2006 - 20.09.2006 (16)
03.05.2008 - 26.05.2008 (21)
28.08.2006 - 09.09.2006 (14)
25.06.2007 - 09.07.2007 (21)
03.08.2006 - 23.08.2006 (21)
11.04.2008 - 30.04.2008 (29)
13.06.2007 - 25.06.2007 (19)
19.07.2006 - 02.08.2006 (15)
12.07.2006 - 19.07.2006 (11)
31.03.2008 - 11.04.2008 (14)
03.07.2006 - 11.07.2006 (8)
10.05.2007 - 24.05.2007 (20)
20.06.2006 - 02.07.2006 (18)
27.12.2007 - 28.03.2008 (80)



сервис знакомств

Я
Ищу
От  до  лет
Место жительства:
 c фотографией
 сейчас на сайте

заполнить анкету

расписание транспорта

Ж/д вокзал
Автовокзал
А/п Толмачево
Речной вокзал
При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна (гиперссылка на главную страницу)